文|潘永堂
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拿地双雄：中海+邦泰
这2年，全国拿地被业内公认最猛的有2家。
其一，央企是中海，是央企拿地冠军；
其二、民企是邦泰，是民企拿地冠军。
看中海，中海是连续两年“行业拿地王”，当然也是央企“拿地王”。
2024年权益拿地额697亿，行业第一，超过第二名保利约100亿；而今年2025年1~11月权益拿地额870亿，依旧行业第一，同时超保利、华润置地300多亿，堪称“断层领先”、“一枝独秀”。
看邦泰，妥妥的民企大黑马。
今年前11月销售282亿，同比大增90%，这是罕见的销售暴增。
与之对应的是，邦泰拿地2025年晋级为“民企一哥”。
比如2024年权益拿地额117亿，民企第二，仅次于滨江；拿地面积209万平米，也是民企第二。但在2025年1~11月，邦泰权益拿地额90亿，民企第二；但权益拿地面积200万平米，晋级为民企第一。事实上，不仅仅是前11月，在2025年多个时段，邦泰拿地面积始终稳居民企第一。
妥妥的2025 年新晋“民企拿地王”。
同为各自派别的拿地王，中海和邦泰2家拿地王的拿地策略却高度分化。
整体表现出“中海向左、邦泰向右”的格局。
今天老潘来为大家简单聊聊。
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拿地双雄
各有各的战场和玩法
同样是拿地一哥，版图与势力范围却几乎不重叠！
两个拿地王，错位发展了！
即央企中海在核心一二线城市的核心地段频频出手，而民企邦泰则在中西部二、三线新区或是高潜力板块持续深耕。
等于说同样一片蓝天下，中海与邦泰，城市能级偏好不一样，区域偏好也不一样，各有各的味口！
1，中海“三步走”
深入观察中海近几年拿地策略之变，老潘觉的可以“三步走”简单总结。
即从早期“三个主流”到“一线城市拿地有限公司”再到“点状供求关系”三步走。
第一步：最早就是中海掌舵人颜建国提出的“三个主流”，即“主流城市、主流地段、主流产品”战略，这个战略在2021年到2023年行业下行期市场回归是超级有效的。
第二步：随着21年这轮调整期继续下行，2024年中海调整为“一线城市拿地王”，在本身就是行业拿地王同时，中海在2024 年一线城市拿地占比迅猛拉升到 73.5%，当然这也带来上海单城700亿的销售兑现。
第三步：随着行业下行，10多家头部央国企还在活跃拿地，但他们与中海一样，拿地策略都聚焦一二线核心地段，这种同质化战略也导致“一线城市”拿地过热，溢价率高企，比如中海北京等重仓城市项目去化率开始下滑（据说石景山项目不足50%，部分项目甚至出现亏损）。
作为一线城市拿地王，中海也观察到二线城市今年供地质量提升和微观板块改善需求正在累计，因此，中海2025年不再单单“执念”重仓一线城市，而开始采取“一线+强二线“并重，且采取“点状拿地”策略。
比如2025年，中海除了对北京、上海、深圳持续重仓的同时，也开始针对济南、青岛、杭州、成都等强二线城市全面布局，整个2025 年上半年二线城市占比提升至 69%。
应该说，在行业下行和城市周期轮动结构性机会下，中海从24年重仓一线进化为2025年的分散布局。即2025年形成了"北上深 + 济南青岛 + 杭州成都 + 其他强二线" 的跨区域多点均衡布局，避免了重仓单一区域的风险。
2，邦泰：错位发展+深耕领先+产品领先，成为西南TOP1
邦泰过去多年在四川，这几年虽然是全国开花，但核心还是“聚焦中西部+与主流央国企错位”的拿地深耕策略。
其一，错位发展。
即以中海、华润、保利、绿城为代表的头部10强房企大多聚焦于一二线核心城市，其实90%都聚焦在中国10个最强城市。而邦泰
约70%拿地主攻中西部多个省会二线城市（成都、重庆、昆明、南宁、西安、南昌、武汉）和少数三四线城市（四川德阳、山西忻州、安徽芜湖）。
邦泰这些中西部区域与头部10强为代表的中国拿地主力军阵营的北上广深和部分东部强二线形成了“错位发展”。
说的通俗点，中国第一梯队即最肥沃最安全的城市被头部10强们疯抢了，而被头部忽略或资源无法全覆盖的中国第二梯队即中西部强二线和普通二线城市则被来自四川的邦泰4小时高铁圈给覆盖且“闪电连环拿地覆盖”了。
经统计，多个中西部二线城市，邦泰在当地市占率几乎都是TOP3的存在。
错位发展的好处是——邦泰所在中西部二线城市，犹如进入“无人区、低竞争”状态。
一则地产全国主力军几乎不会重仓或是点状机会进入，二则前期规模民营房企爆雷后几乎是0拿地，三则中西部本土都是小微房企，无论产品力、资金力还是后市信心都普遍不足，导致很少批量拿地。
三者结合起来，中西部二线城市这2年正处于“竞争少，对手少、溢价少”状态，邦泰很多拿地都是底价拿地。
另一方面，不仅仅是一线强二线城市需求旺盛，中西部二线城市核心和潜力区域连续几年没有供地，周边二手房改善需求累计巨大，加上新规产品更能刺激购房者换房下场。
所以综合看，中西部二线城市战场，需求侧与供给侧都是双重利好，而邦泰就是吃下这个战略空窗期、好产品空窗期。
邦泰都犹如进入“无人之地”或是在中低竞争格局中能够迅速从“外来狼”变身“本地虎”，在当地持续遥遥领先。
比如邦泰在昆明2025年前三季度市占率就高达25%左右，领先第二名一倍左右。
截至 2025 年 11 月底，邦泰已在全国 11 省 39 城布局，其中二线城市贡献超60%的销售额。
中西部二线城市，开始成为邦泰逆势增长的核心引擎！
其二、趁着中西部二线城市战略性新品“空窗期”，邦泰在二线城市闪电连环落子，借机深耕，在南昌、昆明、南宁、重庆等二线城市密集拿地，比如南宁 "六子连城"，快速提升市占率。
目前邦泰不仅是四川一哥，更是西南区域市占率TOP1。
整体对比看，中海向左，邦泰向右，各有各战场！
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拿地块头
大而猛VS小而美
在行业下行期和经济下行，邦泰的中西部二线城市与头部央国企扎堆的一线和强二线城市相比，基本面上，肯定一线城市更安全，拥有更高去化率、容易打造现象级产品和全国销冠。比如保利广州面粉厂11月创造108亿全国单盘销冠之后，华润深圳12月又创造130亿的全国单盘新销冠。
也因此，邦泰与中海在不同的战场也有不同的打法。
1，中海拿地：大而猛，必须主城区，高改善
以中海为例，中海拿地2024-2025年所获地块几乎全部位于顶级城市的主城区，偏好高端改善型住宅，如北京石景山、上海静安、深圳超总等，而且即使高溢价也在所不惜，比如2025 年在北京、上海等地以高溢价（最高 42%）获取优质地块！
从地块大小看，中海在一线城市拿地几乎都是“大块头、大金额、大规模”为主，单地块投资金额普遍超50亿。
事实上，全国平均看，2024年中海每宗地投资额平均约31.6亿，而2025年上升到39.1亿。
整个单幅地块面积从数万到数十万平方米不等！
2，邦泰拿地：小而美、偏好城市新区或成长型板块
邦泰拿地偏好就是3个字——小而美。
比如面积上，单地块面积多在50-100 亩之间（约 3.3-6.7 万平方米）；金额上都是中小规模为主，比如2024 年平均每宗地约 5 亿，2025 年降至约 4 亿。这样的好处是可以在市场风云多变时能够“高周转、跑得快、一两把或几把就梭哈卖光了”！
快，就是致胜法宝，更是安全法宝，尤其在中低能级楼市。
目前看，邦泰2025年拿地25宗中，单个项目投资规模几乎都控制在 10 亿以内。
其次，板块上邦泰有一个偏好，即侧重城市新区或发展中板块，如重庆照母山、西安西咸新区、南宁青秀区！
这些区域拿地竞争性不太强，而且性价比极高，整个楼面价普遍在 2000-10000 元 / 平米区间！
综合来看，邦泰 2025 年拿地策略可概括为"错而胜，小而美、快而强”。
所以结果就是——2025年邦泰在行业销售低迷期仍然出色完成了80-100%的遥遥领先的高去化率，成为邦泰区别于其他房企的核心竞争力。
4
未来之路
应该说，无论是央企拿地王，还是民企拿地王，都代表了他们对未来、对自己的信心。
这在低迷下行和悲观楼市下，中海，邦泰是行业的信心守护者！
当下看，中海凭借央企优势和2.9%的超低融资成本，持续巩固"一线城市拿地之王"地位，拿地强度0.416，2025 年前11月拿地额已超 2024 全年，整体算是积极进取、决战未来的姿态。
中海这2、3年的进取态，充分显示出中海对市场、对一二线城市结构性机会的高度认可。
邦泰，非上市非央国企，硬是在行业下行期，民企困顿期、在二线城市基本面稍弱时，硬是凭借“有限资金”、产品自信、销售自信、滚动发展”实现了"民营房企拿地面积一哥"新身份以及2025年前11月实现销售同比大增90%。
应该说，即使眼下中国房地产进入“10家头部房企+10大核心城市”领衔战场收缩式、结构化分化大发展的格局，但头部央国企不可能吃下整个中国房地产，类似邦泰这样看准区域城市“错位发展”战略空窗期，凭借产品领先与深耕领先，依旧能够走出一片天地。
小结
作为2025年拿地双雄，势必后续会在2026年供货和销售充满期待。
但眼下基于2026年中央着力稳定房地产市场的政策大基调，不排除2026年房地产继续适度下探，加上目前全民预期楼市下行的共识，如果没有大救市，2026年的确不容乐观。
在这样一个预期下，无论是央企拿地王中海，还是民企拿地王邦泰，也不能过度自信，整个房地产的风险压力已从过去向三高民营房企（恒大、碧桂园、融创）、再向混合所有制（绿地、万科），如今正向央国企蔓延（华侨城地产，五矿地产）。
在这样一个背景下，一旦2026 年市场持续低迷，中海870亿巨额土地投资回报周期可能延长，影响ROE，导致盈利能力继续下滑，同时，局部项目去化缓慢；
同样，邦泰2026年也是关键考验期，风险在于过快扩张和资金错配，若市场持续低迷，相对进取拿地策略可能变为 "现金流安全考验"……所以，迎战2026年，中海与邦泰，虽各有活法，打法和优势，但仍需在前进时饱含危机意识，前瞻在各自势力战场积极调整应变，方能在2026年继续逆势稳健成长！
期待他俩2026年，继续精彩！
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